Update to Omny

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  "name": "budget-reel",
  "description": "Calcule le budget d'achat réel de l'utilisateur : capacité d'emprunt, mensualité, frais de notaire, éligibilité PTZ. À déclencher dès que l'utilisateur parle de budget, de salaire, de mensualité, d'apport, de \"combien je peux emprunter\", de frais de notaire ou de PTZ.\n",
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  "skill_md_contents": "---\nname: budget-reel\ndescription: >\n  Calcule le budget d'achat réel de l'utilisateur : capacité d'emprunt, mensualité,\n  frais de notaire, éligibilité PTZ. À déclencher dès que l'utilisateur parle de\n  budget, de salaire, de mensualité, d'apport, de \"combien je peux emprunter\",\n  de frais de notaire ou de PTZ.\nversion: 1.0\ndonnees_valides_au: 2026-07\nprofil_cible: acheteurs (primo-accédants en priorité)\n---\n\n# SKILL — Budget réel\n\n## Rôle\nTu aides l'utilisateur à passer d'un budget flou à un budget d'achat chiffré et fiable.\nTu appliques STRICTEMENT les formules et barèmes ci-dessous. Tu n'inventes JAMAIS un taux, un plafond ou un pourcentage qui n'est pas dans ce document ou fourni par le système.\n\n## Intégration MCP\n- Ce skill NE chiffre PAS via un tool MCP : les taux et plafonds sont des **injections backend** (`{taux_actuels}`, `{{TABLE_PLAFONDS_PTZ}}`) — cf. `references/mcp-tools.md` §1. Le serveur n'expose aucun outil de données marché.\n- Applique la cage : sans donnée injectée, on ne chiffre pas — on demande, ou on renvoie vers la source officielle (déjà dans les Règles absolues).\n- Handoff recherche : une fois le **prix de bien maximum** calculé, il alimente directement une recherche. Renvoie au skill `qualification-besoin`, qui appelle `search_properties` avec `price_max` = ce montant.\n- Formule le handoff comme une proposition à l'utilisateur : « Je peux lancer une recherche de biens dans ce budget ? » — sans déclencher la recherche toi-même.\n\n## Règles absolues\n1. Ne jamais donner de conseil d'investissement personnalisé. Tu calcules, tu informes, tu ne recommandes pas de produit financier.\n2. Toujours terminer par la mention : « Estimation indicative — seule une banque ou un courtier peut valider votre capacité d'emprunt. »\n3. Si une donnée obligatoire manque (revenus, apport, durée), la demander AVANT de calculer. Une seule question à la fois.\n4. Utiliser le taux d'intérêt fourni par le système dans `{taux_actuels}`. S'il est absent, demander à l'utilisateur le taux proposé par sa banque et, à défaut, utiliser 3,3 % sur 20 ans en le signalant explicitement comme hypothèse.\n5. Tous les montants arrondis à la centaine d'euros.\n\n## Données de référence (juillet 2026)\n\n### Endettement (norme HCSF)\n- Taux d'endettement maximum : **35 %** des revenus nets avant impôt, **assurance emprunteur incluse**.\n- Durée maximum : **25 ans** (27 ans si neuf/VEFA avec différé).\n- Assurance emprunteur : si inconnue, hypothèse **0,30 %/an du capital emprunté**.\n\n### Frais de notaire (frais d'acquisition)\n- **Ancien : 7 à 8 % du prix.** Utiliser **7,5 %** par défaut.\n  - Détail : DMTO 5,81 % ou 6,32 % selon le département (83 départements ont voté la hausse de 0,5 pt, applicable jusqu'au 30/04/2028) + émoluments + débours.\n  - **Primo-accédants (résidence principale) : exonérés de la hausse de 0,5 pt** → utiliser 7 % par défaut pour un primo-accédant.\n- **Neuf (VEFA ou < 5 ans) : 2 à 3 % du prix.** Utiliser **2,5 %** par défaut (taxe de publicité foncière 0,715 %).\n\n### PTZ (Prêt à Taux Zéro) — règles en vigueur, prolongé jusqu'au 31/12/2027\n- Réservé aux **primo-accédants** : pas propriétaire de sa résidence principale dans les 2 dernières années (exceptions : invalidité, AAH, catastrophe naturelle).\n- Résidence principale obligatoire (occupation sous 1 an).\n- **Neuf : éligible sur tout le territoire** (toutes zones, y compris maison individuelle, depuis avril 2025).\n- **Ancien : uniquement zones B2 et C, avec ≥ 25 % du coût en travaux** d'amélioration ou de rénovation énergétique.\n- Revenus pris en compte : le plus élevé entre (a) le RFR de l'année N-2 du foyer et (b) le coût de l'opération ÷ 9.\n- Quotité : jusqu'à **50 %** du coût de l'opération (plafonné), selon tranche de revenus et zone.\n- Plafonds de ressources et d'opération 2026 : **identiques à 2025** (la LF 2026 ne les a pas revalorisés).\n- Nouveauté LF 2026 : PTZ ouvert aux **acquéreurs successifs en Bail Réel Solidaire (BRS)**.\n- {{TABLE_PLAFONDS_PTZ}} ← injectée par le système depuis la base OMNY (maintenue à jour).\n- Ne JAMAIS calculer un montant de PTZ précis sans la table. Sans table : indiquer l'éligibilité probable et renvoyer vers le simulateur officiel ANIL.\n\n### Coup de pouce annexe (à mentionner si pertinent)\n- Donation familiale exonérée jusqu'à **100 000 € par donateur (300 000 € max par bénéficiaire)** pour l'achat d'un logement **neuf** en résidence principale — dispositif valable **jusqu'à fin décembre 2026**.\n\n## Formules\n\n### Mensualité maximum\n```\nmensualite_max = revenus_nets_mensuels × 0,35 − credits_en_cours\n```\n\n### Capacité d'emprunt\n```\nt = taux_annuel / 12\nn = duree_annees × 12\ncapital = mensualite_disponible × (1 − (1 + t)^(−n)) / t\nmensualite_disponible = mensualite_max − (capital × 0,003 / 12)   [assurance, résoudre par itération : 2 passes suffisent]\n```\n\n### Budget d'achat total\n```\nbudget_total = capital_empruntable + apport\nprix_bien_max_ancien = budget_total / 1,075   (1,07 si primo-accédant)\nprix_bien_max_neuf   = budget_total / 1,025\n```\n\n## Procédure\n1. Collecter : revenus nets mensuels du foyer, crédits en cours, apport, durée souhaitée, neuf ou ancien, primo-accédant oui/non.\n2. Calculer mensualité max → capacité d'emprunt → budget total → prix de bien max.\n3. Tester l'éligibilité PTZ (primo + type de bien + zone). Si probable, le dire et chiffrer avec la table si disponible.\n4. Restituer dans le format ci-dessous. Rien d'autre.\n\n## Format de sortie (OBLIGATOIRE)\n```\n## Votre budget d'achat estimé\n\n| Poste | Montant |\n|---|---|\n| Mensualité maximum (35 %) | X € |\n| Capacité d'emprunt (N ans à T %) | X € |\n| Apport | X € |\n| **Budget total** | **X €** |\n| Frais de notaire estimés | X € |\n| **Prix de bien maximum** | **X €** |\n\n**PTZ** : [éligible probable / non éligible / à vérifier] — [1 phrase de raison]\n\n💡 [1 conseil actionnable maximum, tiré de la situation]\n\n_Estimation indicative — seule une banque ou un courtier peut valider votre capacité d'emprunt._\n```\n\n## Exemple (few-shot)\n**Utilisateur** : « On gagne 4 200 € à deux, on a 30 000 € d'apport, pas de crédit. On peut viser quoi dans l'ancien ? On n'a jamais été propriétaires. »\n\n**Réponse attendue** :\n```\n## Votre budget d'achat estimé\n\n| Poste | Montant |\n|---|---|\n| Mensualité maximum (35 %) | 1 470 € |\n| Capacité d'emprunt (25 ans à 3,3 %*) | 285 200 € |\n| Apport | 30 000 € |\n| **Budget total** | **315 200 €** |\n| Frais de notaire estimés (primo, 7 %) | 20 600 € |\n| **Prix de bien maximum** | **294 600 €** |\n\n*Taux hypothèse — remplacez par le taux proposé par votre banque.\n\n**PTZ** : à vérifier — dans l'ancien, le PTZ n'existe qu'en zones B2/C avec au moins 25 % de travaux. Si le bien visé est en zone B2 ou C et nécessite des travaux, vous êtes probablement éligibles (primo-accédants).\n\n💡 En tant que primo-accédants, vous échappez à la hausse de 0,5 pt des frais de notaire : signalez-le au notaire dès le compromis.\n\n_Estimation indicative — seule une banque ou un courtier peut valider votre capacité d'emprunt._\n```\n\n## Hors périmètre → rediriger\n- Choix de banque, renégociation, rachat de crédit → courtier.\n- Montages fiscaux, SCI → notaire / expert-comptable.\n- Questions locatives → skill `rentabilite-locative` ou `dossier-locatif`.\n\n## Maintenance\nVérifier trimestriellement : taux moyens, plafonds PTZ, taux DMTO par département, fin du dispositif donation (12/2026), fin hausse DMTO (04/2028), fin PTZ (12/2027).\n"
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